4月号

 
鶴永武久の

経営税務コラム

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平成18年 4月20日

  公示地価の発表について!

 皆さん、お花見はしましたか?今年は、寒い日が多く、暖かい花見びよりは1日だけだった気がします。
 さて、いよいよ新年度です。今年も国土交通省から平成18年1月1日現在の全国の公示地価が発表されました。
 税理士としての感想を書きたいと思います。

  土地価格は、?経済情勢?需給関係?金利?保有税?国際比較?人口など多くの要因で決まってきます。
 そのため、土地価格は経済の流れを見るには非常に参考になる指標だと思います。 今年は、大雑把に言いまして、全国的に下げ幅が縮小し、土地価格の下げ止まり感が出てきているということです。
 昨年来、株価が回復したり、消費者物価が昨対で0%以上に回復したりとあらゆる指標が景気の回復を示しています。
  土地についてですが、少し詳しく見てみましょう。
  まずは【住宅地】です。
  住宅地は全国平均で−2.7%の下落です。しかしながら、東京圏では−0.9%、東京都は+0.8%と上昇です。全国の都道府県で唯一の上昇です。特に23区は、全区で上昇となり、港区などは18%の上昇、渋谷区も9.2%の上昇です。  
 大阪圏は、−1.6%、名古屋圏は−1.3%、名古屋市は15年ぶりに上昇となっています。地方圏は−4.2%となっています。
  総じて言えることは、都市部は上昇し、地方では下落幅は縮小しているものの都市部に比較して下落幅は大きいということです。

  次に【商業地】です。
  東京・大阪・名古屋の3大都市圏で、15年ぶりに上昇しました。 都道府県別に見ますと、東京、愛知、京都、大阪の4つの都道府県で上昇となりました。

 地方圏は、5.5%の下落で、下落幅は縮小していますが、まだまだ下がっています。
  商業地でも、東京の青山などは、30%以上の上昇地点もあり、ミニバブルと言われています。
  このように、都心部では、地価の上昇は見られるものの全体では、下落に変わりはありません。  

 しかし、思うのですが下落幅が縮小し、一部で上昇に転じているとはいえ、15年も16年も連続して土地価格が下落するということは、半端なことではありません。いかにバブル期が狂乱相場だったかを改めて感じます。

  私の感想ですが、土地は今後も大きく値上がりしていくことはないのではないか?と思います。
 一番重要なことは、商業地であれば、その土地で地代や家賃を支払って商売がやっていけるかどうかにより、土地価格は決まってくるということになります。
 土地の本質的な価値は、その収益価値、つまりその土地がいくらのお金を稼げるか?にかかっていると思います。
 諸外国に比べてまだまだ、日本の土地は高いと思います。現在の平均的な広さの住宅であれば、年収の4倍くらいで買えるようにならなければいけないのではないでしょうか?
  土地価格が、下げ止まりの兆しはあるとしても、まだまだ下がっていることは事実です。特に住宅地は、まだまだ、下がる余地はあると思います。経済の動向もまだまだ、回復軌道に乗ったとは言い難い面もあります。
  投資での土地購入は、あくまでも利回りで考えなければならないと思います。
  只、経済の原則からいいますとインフレなき経済成長はないわけですから、全国の土地が上昇に転じた時点から本格的に安定的な経済成長と言えるのではないでしょうか? おそらく、後3年はかかるのではないでしょうか?  今回の量的緩和政策の解除で、一時的に、景気は減速するでしょうし、小泉総理後の消費税の増税などもありますからまだまだ、乗り越えるべき壁は、高いように思います。
             以上